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  • 廣東雨傘--- 廣州樓市漲不漲?

    作者: www.gzqtfz.com 時間:2016-03-02 來源:羊城晚報
    摘要:廣東出臺去庫存計劃取消70/90政策 廣州樓市漲不漲?

            2月29日晚央行降準,再疊加廣東省政府發文提振樓市,要求廣州調整住房限購政策的行政區域范圍,并取消70/90政策這兩大重磅消息落地,廣州樓市不淡定了。昨日上午,就有樓盤傳出緊急封盤、等待漲價的通知。有開發商向記者透露,前晚11時老總緊急召集營銷部門開會,針對利好出臺急商營銷對策,擬將在售樓盤全線漲價3%。不過,也有業內人士指出,所謂封盤是搭便車廣告炒作,只為制造緊張氣氛,廣州目前沒有房價普漲暴漲的基礎。

        昨日,羊城晚報記者巡盤發現,在售樓盤嚴格意義上執行70/90政策的其實不多,開發商在戶型設計時早已想方設法進行“合理”突破。



        樓盤連夜開會緊急封盤?

        前晚,央行降準的消息出臺,接著廣東省發布《2016-2018年發展整體規劃》,其中提到了許多關于去庫存措施及手段,而針對利好政策的頻出,加上滬、深等地樓市火爆的消息不斷被滾動放大,同屬一線城市的廣州房價會漲的預期已經是如山雨欲來。

        當晚,微信朋友圈開始便傳出了廣州有項目封盤的消息,而到翌日上午,位于蘿崗的保利·越秀嶺南林語就發出了緊急封盤、等待漲價的通知。

        到了昨天中午,蘿崗另一個項目嶺南雅筑,也宣布封盤不賣了。

        有開發商向記者透露,前晚老總緊急召集營銷部門開會,要求旗下所有在售項目翌日停止簽約一天,對價格進行調整,擬全線漲價3%。“老總說如果你們不調我自己在系統上調了?梢娝麑τ跇鞘袑⒂瓉硪徊ㄐ星槭浅錆M信心的。”

        昨日,記者根據電話號碼撥通了保利·越秀嶺南林語和嶺南雅筑的銷售熱線,有一個回應稱要具體再問銷售,另一個則一直無人接聽。

        記者發現,目前宣布封盤的項目都是舊蘿崗區域,雖然不能代表整個市場,但是如此高調發布封盤等漲價的通知,多多少少會給買家帶來心理上一定的暗示。

        對此,方圓地產首席市場分析師鄧浩志就認為,這僅代表個別樓盤,廣州郊區供應充足,中心區也進入推貨旺季,目前沒有房價普漲暴漲的基礎。“這類廣告炒作意圖明顯,只為制造緊張氣氛,但實際同質產品漲幅肯定有限”。

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        南沙花都即將放開限購?

        在省府紅頭文件中,有關“廣州應及時調整住房限購政策的行政區域范圍”最受關注:廣州局部放松限購?哪個區最有可能?

        “從前年開始,廣州放松限購的猜測就從來沒停過。這是省府2008年以來出臺的力度最大的一個文件,文件最重要的是對廣州的限購表態。”在廣東省房協理事、同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文看來,這個文件為廣州解除限購開了綠燈,“它明指廣州及時調整,相當于是已經同意廣州有針對性地放開限購了,喜歡放開哪個區就放開哪個區”。

        不過,趙卓文表示,廣州中心區及番禺是不可能放開限購的,但是像南沙、花都及新黃埔都有極大的可能放開限購,“只要是政府想重點發展的區域都有望放開,南沙是自貿區,新黃埔有大量土地,而花都則是為了吸引入戶”。

        鄧浩志預期,南沙、花都即將放開限購:“庫存較大的南沙、花都幾乎100%會在月內放松限購,中心城區基本沒有可能,黃埔、番禺則需要觀察,但可能性也不大。松限的板塊未來成交量上漲毫無疑問,而房價則看穩。”

        “增城、從化兩區本來就不限購,剩下的限購區域只有中心六區和外圍三區。”房價點評網首席分析師肖文曉認為,按照最近半年的月均交易量計算(不含特殊性的2月),外圍區域之中,花都庫存最多,有15個月,是松綁限購首選對象;南沙有12個月,加之是自貿區,希望也很大;番禺則是11個月,在8-10月的合理周期之上,也有可能沾光。果真如此,自住客青睞的番禺、投資客熱捧的南沙利好將很明顯,花都當然也會受益,只是因為在公共交通配套的短板,刺激效應恐怕要稍遜一籌。

        合富輝煌首席分析師黎文江建議在花都、從化、增城和南沙這些地區,及一些豪宅和大戶型區集中區可以考慮放開對港澳人士的限購。

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        70/90政策名存實亡?

        省府紅頭文件提到,取消過時的限制性措施,對商品住房項目停止實施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。這意味著全省將停止70/90政策。

        趙卓文分析,“70/90政策”對戶型有較大的限制,從2006年實施至現在恰好10年,“以往的各種文件很少說取消某一種東西,這次取消是順應了目前的市場情況”。

        鄧浩志更直言,取消70/90政策符合市場要求,首先樓市正逐步由初次置業轉移到改善置業,需求面積更大;其次二孩放開也對大戶型產生更多需求,再有房企直接面對市場,比政策更了解需求變化,而行政指定產品是計劃經濟的做法;取消70/90政策符合市場主導資源的大原則。

        昨日,位于廣州大道北的越秀·星匯云城板房開放,記者參觀了其四個戶型,發現其中93㎡四房兩廳一衛的03戶型將房屋使用率超過100%,主要是送了入戶花園和一個小書房,另外一個明星戶型——85㎡,竟然可以做成復式四房三廳兩衛戶型,銷售人員告訴記者,在設計上花了很多心思規避70/90政策。

        據記者翻查資料,2014年,越秀地產以64.5億拍下該地塊成為“2014年度總價地王”,地塊是有70/90要求的,不過,在設計人員的“不懈鉆研”下,成功地合理規避了。

        “‘70/90政策’,廣州的開發商從一開始就沒有認真地執行過,違反該政策的也沒有過相應的處罰。目前全面放開二孩,90平方米的住房要求明顯不合政策,所以此次取消無可厚非。”黎文江分析,現在最好賣的房子在90至120平方米,如果允許把目前庫存量大的、主要是比較難賣的房子調整套型結構,的確是一個比較大的利好,“因為在以前要調整這些是比較難的”。他舉例,白云區的大一山莊多年前就是規劃為純別墅,但是別墅不大好賣,現在部分申請減小戶型,增加別墅套數。



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